Comprar para arrendar já não fecha as contas
A conta de sempre — compra-se, arrenda-se, a renda paga o crédito — deixou de ter a folga de há uns anos. Os preços subiram, as rendas travaram, e a rentabilidade caiu para mínimos.
Durante o ciclo de 2021 a 2023, a matemática do arrendamento era quase automática: comprava-se um apartamento, arrendava-se depressa e a renda cobria o crédito com margem. Em 2026, a conta continua a fazer-se, mas o resultado é outro.
A rentabilidade em mínimos
No primeiro trimestre de 2026, a yield bruta do arrendamento residencial caiu para 4,5% em Lisboa e 5,3% no Porto — os valores mais baixos dos últimos anos, segundo o Confidencial Imobiliário. A rentabilidade vinha de patamares de 6% a 7% em 2024. Por cada 100 mil euros aplicados num imóvel para arrendar, a renda anual que ele gera encolheu de forma sensível em pouco mais de um ano.
O que a comprimiu foi um desencontro. Enquanto os preços de compra subiram cerca de 15% no último ano nas duas cidades, as rendas dos novos contratos quase não acompanharam: no Porto recuaram 2,7% e em Lisboa estabilizaram. Paga-se muito mais pela casa e recebe-se quase a mesma renda.
A comprimir desde meados de 2024, apesar da subida dos juros.
E ainda por cima com juros mais altos
Há aqui uma anomalia que vale a pena perceber. Em regra, quando as taxas de juro sobem, os investidores exigem mais rentabilidade para compensar o custo do dinheiro, e as yields acompanham. Em 2026 passou-se o contrário: os juros subiram e as yields desceram.
Isso diz-nos que muito comprador de imóvel para arrendar está a aceitar rentabilidades cada vez mais baixas, confiante num enquadramento favorável ao investimento. É uma aposta legítima, mas ainda assim uma aposta, feita sobre uma margem cada vez mais fina.
O número do folheto favorece o vendedor
A yield que costuma aparecer nos anúncios e nas conversas é a bruta: a renda anual a dividir pelo preço. A que paga as contas é a líquida, já depois do IMI, do condomínio, dos seguros, da manutenção, dos períodos sem inquilino e, havendo crédito, dos juros. A 4,5% brutos em Lisboa, essa diferença é grande.
Arrendar continua a poder compensar, mas a folga desapareceu, e a escolha do imóvel, da zona e do preço de entrada tornou-se decisiva para o resultado.
O que fazer com isto
A rentabilidade real não se lê num anúncio; calcula-se, imóvel a imóvel. Entram a renda praticada mesmo (não a pedida), os custos reais daquela zona, a taxa de ocupação e o preço a que o imóvel efetivamente se compra.
Vale fazer essa conta antes de avançar, e não depois da escritura.
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Pedir análise de rentabilidadeFontes: Confidencial Imobiliário (SIR – Arrendamento; yields residenciais), edição de junho de 2026.
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